임대차 계약갱신계약 이후 계약 종료전 해지

계약갱신요구(계약갱신청구)?

묵시적 갱신? / 합의 갱신?

임대차 계약갱신계약 이후 계약 종료 전 해지

 

 

 

친하지 않은 단어들인데 무심히 넘어가기에는 현시대를 살아가면서 너무나 중요한 단어들입니다.

공인중개사인 저도 이 단어들과 친해지기까지 적잖은 시간이 필요했습니다.

이 법이 새로 만들어진 이후 아직까지도 계약기간이 만료되는 시점이 되면 임대인과 임차인의

문의가 많습니다.

 

[ 이번에 합의된 대법원 판결을 예를 들어 쉽게 납득되도록 설명하겠습니다. ]

 

기존에 계약한 아파트의 계약 만기가 다가오자 임차인이 2년을 더 거주하겠다고 하며,

임대인에게 계약갱신청구권을 사용해 계약 연장을 요구했습니다.

임대인은 임차인의 제안에 동의하고 계약갱신 임대차계약을 했습니다.

사정이 생긴 임차인이 돌연 갱신된 임대차 계약에 대해 해지하겠다고 임대인에게 통보합니다.

 

처음 계약기간   2019. 3. 10. ~ 2021. 3. 9. (2년)

임차인의 계약갱신 청구일   2021. 1. 5.

임차인의 계약 해지 통보일   2021. 1. 29.

임차인의 부동산(아파트) 인도일   2021. 4. 30.

 

계약갱신요구권을 행사해 체결한 계약은 임차인은 2년을 주장해 2년 동안 거주할 수 있고,

계약 종료 전이라도 임대인에게 계약 해지 통보를 할 수 있습니다.

계약 해지 통보를 받은 임대인은 임대 기간 만료에 상관없이 통보를 받은 날을 기준으로 3월이 되면,

임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.

또한 임대차 만기 전에 임차인이 퇴실한다 해서 부동산 중개수수료 등을 임차인에게 떠넘길 수 없습니다.

 

그렇다면 법의 원칙대로 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하면 될 텐데 왜 대법원에 상고했을까요?

문제는 임대차계약의 해지 효력 발생일이 언제이냐?라는 것에 다툼이 있었습니다.

 

임차인의 입장은 계약 해지 통보일이 2021. 1. 29일이니 부동산 인도일 3개월이 되는 2021. 4. 30일이라

주장하고, 임대인은 무슨 말이냐? 계약 만기일인 3월 9일로부터 3월이 되는 2021. 6. 9일이라 주장했고요.

 

대법원은 임대차계약의 개시일은 중요하지 않다라고 판단했습니다.

임대인에게 도달한 통보일이 해지 효력의 발생일이라 판단하고, 임대인에게 계약 해지 통보가 도달한 날인

2021. 1, 29일을 기준으로 3월 이후인 2021. 4. 29일을 해지 통보 발생일이라 판결했습니다.

 

 

[ 참고로 계약갱신요권 행사에 대해 살펴보겠습니다.]

 

계약갱신요구권은 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을

요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

(단, `20. 12. 10일 이후 최초 계약 체결과 갱신은 2월로 법이 갱신되었습니다.)

 

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 존속기간은 2년으로 봅니다.

계약갱신요구권 행사에 따른 계약은 동일한 조건 또는 임대료의 5% 범위 내에서 인상이 가능합니다.

 

물론, 임차인이 2기의 차임액을 연체했다거나 임차한 주택을 고의로 파손이나 전대한 경우 등

9가지 사유가 있을 시에는 임차인의 정당한 사유가 아니기에 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다.

 

임차인이 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보하더라도 계약 만료 전까지 3개월간의 임대료는

임대인에게 지불해야 합니다.

계약갱신요구권을 사용해 만기 전에 퇴거한 임차인에게는 부동산 중개수수료의 부담은 없습니다.

 

 

계약갱신요구권은 전월제 상한제와 전월세 신고제와 더불어 임대차 3 법의 신설된 내용입니다.

 

신설된 지 얼마 되지 않은 법이어서 임대인과 임차인 간의 분쟁 사례도 많지 않아 때로는

자의적으로 해석하는 경우가 있는데, 혹여 낭패를 볼 수도 있으니 대법원 판례를 참조하거나

국토교통부에 질의하시어 충분한 답변을 받았으면 합니다.

 

앞으로 부동산 관련해 유용한 정보를 충실하게 전달드리도록 하겠습니다.

 

 

By  부나이