등기부등본 제대로 알고 내 재산 확실히 지킵시다!

등기부등본 제대로 알고 내 재산 확실히 지켜야지요.

내 재산 지키려면 등기부등본 제대로 볼 줄 알아야 합니다.

 

등기부등본은 부동산의 소유권과 권리 관계를 공식적으로 증명하는 문서입니다.

해당 부동산이 누구의 소유이고, 그 부동산에 무엇이 기록되어 있고, 법적 상태는, 부동산 거래 시 위험요소를 사전에 파악할 수 있는지 등 자세하게 알아보겠습니다.

 

등기부등본은 온라인이나 오프라인에서 열람 또는 발급받을 수 있습니다.

- 온라인 발급 : 대법원 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 공인인증서를 사용해 발급받을 수 있습니다.

- 오프라인 발급 : 등기소에 직접 방문해 발급받을 수 있습니다.

 

1. 현직 공인중개사 알림

1) 등기부등본은 제3자라도 뗄 수 있어요

등기부등본은 주소지만 알면 인터넷 등기소에 접속해 누구라도 떼어 볼 수 있는데, 이는 부동산 거래 시 발생할 수 있는 피해 등을 예방하기 위한 조치로 누구나 쉽게 열람할 수 있도록 했습니다.

 

2) 소유주 동의 불필요

공시의 성격을 띤 등기부등본 열람은 소유주 동의 없이 해당 부동산에 관련한 소유주의 채무 관계를 알 수 있습니다.

 

3) 부동산의 성격에 따라 토지와 건물의 등기부등본 구별

아파트, 연립, 다세대, 오피스텔, 상가와 같은 집합건물은 토지와 건물이 하나의 등기부등본으로 이루어졌으나, 다가구나 단독과 같은 토지와 건물이 분리되어 있는 등기부등본은 건물과 토지의 소유주가 다를 수 있으니 유의해야 합니다.

 

4) 등기부등본 떼어 볼 때에 말소사항 포함한 옵션을 선택해 해당 부동산 과거의 이력을 확인하는 것도 필요합니다.

 

5) 등기부등본 확인 시에 소유권 분쟁 등의 권리관계를 꼼꼼하게 따져 보아야 합니다.

 

2. 등기부등본의 구성 : 표제부, 갑구, 을구

1) 표제부 : 부동산의 기본 정보가 기재된 부분으로 소재지, 구조 면적 등 부동산의 물리적 정보 포함

-. 토지 등기 : 토지의 지번, 면적, 용도(예 : 대지, 전, 답 등)

-. 건물 등기 : 건물의 주소, 면적, 층수, 구조, 용도(예 : 주택, 상가 등)

 

2) 갑구 : 소유권에 관련된 사항이 기록된 부분으로 소유자 정보, 소유권 변경 기록 등이 기록

-. 소유자 정보 : 현재 소유자의 이름, 취득 원인(예 : 매매, 상속 등)

-. 압류, 가압류, 가처분 등 : 해당 부동산이 법적 문제로 압류나 가처분 등이 기록

 

3)을구 : 소유권 이외의 사항이 기록된 부분으로 저당권, 전세권, 임차권 등의 권리 사항 기록

-. 저당권 : 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받는 경우 설정된 기록

-. 전세권 : 부동산 임대차 관계에서 전세로 임대된 경우 기록

 

3. 등기부등본의 목적

1) 소유권 증명 :

이를 통해 소유자와 직접 거래하는지, 부동산이 누구의 소유인지 명확이 확인할 수 있습니다.

 

2) 권리 관계 파악 :

해당 부동산에 설정된 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 사항을 확인할 수 있어 안전한 거래가 가능합니다.

 

3) 부동산의 역사적 기록 :

소유권 변동 내역과 권리 설정 및 해제 내역 등을 포함하여 해당 부동산의 권리 이력을 확인할 수 있습니다.

 

4. 등기부등본의 종류 : 등기부등본은 열람용과 발급용으로 나뉩니다.

1) 열람용 등기부등본 : 법적 효력은 없지만 내용은 발급용과 동일

2) 발급용 등기부등본 : 공적인 용도로 법적 효력이 갖음

 

5. 등기부등본 말소사항 의미

등기부등본을 확인할 때 흔히 이 부분은 생략하는 경우가 많습니다. 

말소사항이란, 부동산에 권리 관계 중 더 이상 유효하지 않은 권리가 등기부등본에서 말소(주말)된 내용을 의미하는데, 소유권 변동이나 권리 설정이 완료되거나 해제되었을 때 그 기록이 등기부에서 말소되며, 이른 통해 현재 유효한 권리 관계와 그렇지 않은 내용을 구분합니다.

 

1) 말소사항 뜻

-. 말소는 등기부에 기재된 특정 권리가 소멸되었기에, 더 이상의 법적 효력이 없다는 것입니다.

-. 말소사항은 여전히 등기부등본에 기록으로 남아 있고, 그 권리는 소멸되어 효력이 없다는 것을 표시함인데, 이를 통해 과거의 권리 관계를 확인할 수 있습니다.

 

2) 말소사항 기록 위치

-. 갑구의 말소사항 : 소유권에 관한 과거 이전 기록으로 소유자가 소유권을 넘기면 말소된 내용이 기록됩니다.

-. 을구의 말소사항 : 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권 등의 권리가 말소되었을 때 기록으로 남는데, 저당권이 해제되어 대출금이 상환된 경우에 해당 사항이 말소되어 기록됩니다.

 

3) 말소사항 중요성

-. 권리 변동 이력 확인 : 어떤 사람에게 소유권이 있었고, 또 누구에게 이전되었는지 과거 변동 사항을 추적할 수 있습니다.

-. 과거 담보 설정 확인 : 저당권이나 근저당권이 말소된 경우 과거의 담보 대출 이력을 확인할 수 있습니다.

 

4) 말소사항을 볼 때 유의점

-. 말소사항과 유효사항 구분 : 어떠한 기록이 유효한 사항인지 말소된 권리와 현재 유효한 권리를 잘 구분해야 합니다.

-. 과거 권리 문제 파악 : 과거에 문제가 되었던 가압류나 저당권 등을 확인하고, 이 권리가 말소되어 문제가 해결은 되었지만, 해당 기록이 왜 발생했는지를 파악해 보는 것도 필요합니다.

 

6. 아파트(집합건물) 등기부등본 예시

 

 

살아가면서 등기부등본 한번 안 떼는 사람은 없을 것입니다.

매매 거래뿐만 아니라 전세나 월세를 거래하게 돼도 필연적으로 확인해야 사항들이 상당합니다.

일선에서 부동산 관련 업무를 담당하고 있는 저의 경우엔 거의 매일 대법원 인터넷 등기소에 출근하다시피 합니다.

아차해 놓치는 사소한 것들이 원인이 되어 금쪽보다 귀한 재산상의 손실이 발생해 안타까워 모습을 종종 목격합니다.

부동산 등기부등본의 권리 관계가 복잡해 보일 땐 전문가의 도움을 꼭 받을 것을 권장합니다.